האם יש באמת יש קנס כאשר פורעים משכנתא? מה המינוח הנכון? ואיך נבין על מה באמת אנחנו משלמים.
אחד המושגים שרוב הלקוחות מכירים בנושא המשכנתא הוא ה"קנס" שיצטרכו לשלם כאשר יבקשו לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא חלקה או כולה.
ראשית נבהיר כי המושג המקצועי הוא – "עמלות פירעון מוקדם" ולא קנס כפי שנהוג לכנותו. במאמר זה נבין לעומק מתי משלמים ,כמה משלמים ולמה בכלל צריכים לשלם?
מה זה עמלות פירעון מוקדם?
עמלות פירעון מוקדם מתקיימות רק כאשר לקוח מעוניין לפרוע את הלוואת המשכנתא שלו טרם מועד הסיום שלה. כל עוד לקוח משלם את המשכנתא כל חודש בחודשו לא יצטרך לשלם עמלות אלו.
העמלות פירעון מוקדם מתחלקות למספר עמלות שונות שחלקן חייבות בתשלום ועל חלקן ניתן לקבל פטור.
- עמלה תפעולית – עמלה חד פעמית על סך 60 ש"ח בגין עליות תפעול הבנק במהלך הפירעון.
עמלה זו חייבת בתשלום בכל פעולת פירעון. - עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה עבור אי הודעה מוקדמת לבנק על סילוק המשכנתא.
גובה העמלה עומד על 0.1% מסכום הפירעון. תוכלו לקבל פטור מתשלום עמלה זו, במידה ותודיעו לבנק לפחות 10 ימים מראש על כוונתכם לסילוק מוקדם. - עמלת מדד ממוצע- לווים בעלי מסלולים צמודים שפורעים את המשכנתא לפני 15 לחודש ישלמו עמלה זאת בגין הפער בין ה 1-15 לחודש שאינו הוצמד למדד. עלות עמלת זו היא מחצית משיעור המדד החודשי (מחלקים את המדד של 12 החודשים האחרונים לשניים) במידה ופירעון מתבצע לאחר ה15 ולפני ה1 לחודש לא תשלמו עמלה זו.
- עמלת הפרשי שערים – רלוונטי ללוויים בעלי מסלולים צמודים למטבע חוץ .סכום העמלה מחושב בהתאם לגובה ההפרש שבין שער מטבע החוץ ביום הפירעון המוקדם לבין שער מטבע החוץ שיהיה יומיים לאחר הפירעון המוקדם. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו במידה ותינתן לבנק הודעה של שני ימי עסקים לפחות לפני ביצוע הפירעון (יום עסקים הינו כל יום בו מתבצע מסחר במטבע חוץ, בארץ או בחו"ל).
- עמלת היוון – לעומת העמלות שפורטו עד כה עמלת ההיוון היא בדרך-כלל המשמעותית ביותר ולעתים מגיעה לסכום לא מבוטל ביחס למשכנתא. לכן נפרט בהרחבה על עמלה זו ומשמעותה בתהליך מחזור המשכנתא.
עמלת היוון – מה זה ? ולמה צריך לשלם את זה?
עמלת היוון היא עמלת "פיצוי" לבנק על ההפסד שנגרם לו כתוצאה מהפירעון המוקדם של המשכנתא. במילים אחרות, ברגע שלקחתי משכנתא בתנאים מסוימים מהבנק, נחתם בני לבין הבנק הסכם, הבנק מצד אחד מתחייב לספק לי את הסכום הנדרש, ואני מצד שני מחויב לשלם לו את המשכנתא על פי התנאים המפורטים בהסכם ולכל התקופה שלקחתי את המשכנתא, בנוסף להסכם זה נקבעים מראש גם תנאי יציאה: במידה ואני מעוניין לפרוע את המשכנתא לפני הזמן או לשנות את התנאים שלה, הבנק יקבל "פיצוי" על ההפסד שלו בגין הפירעון המוקדם. גובה ה"פיצוי" לבנק משתנה בהתאם למסלול המשכנתא אותו אני מבקש לפרוע וההשפעות הפירעון על רווחי הבנק העתידיים ממסלול זה.
העמלה מחושבת לפי גובה ההפרש שבין הריבית של המשכנתא אותה רוצים לפרוע (או חלקה) לבין הריבית הממוצעת של אותו מסלול (נתון חיצוני לבנק שמפורסם ע"י בנק ישראל) נכון ליום ביצוע הפירעון המוקדם.
ניקח מיקרה לדוגמא: לקוח לקח הלוואת משכנתא מהבנק עם ריבית של 4% לשנה למשך 25 שנה.
לאחר 6 שנים הלקוח מודיע לבנק כי הוא מעוניין לפרוע את המשכנתא. במצב כזה הבנק מחשב את הריבית הממוצעת לתקופה של 19 שנה (הזמן הנותר לתשלום המשכנתא) ואת התוצאה משווה מול הריבית הנוכחית בהלוואה, למצב זה יתכנו שני תרחישם:
- ריבית שוק נמוכה יותר מריבית המסלול שנפרע: אם הרבית הממוצעת נמוכה מ 4% וכעת עומדת על 3%, הלקוח ישלם את הפער בין הריביות (1%=4-3) למשך התקופה שנשארה להלוואה. כלומר הלקוח "יפצה " את הבנק על שבירת ההסכם ביניהם.
- ריבית שוק גבוהה יותר או שווה לריבית המסלול שנפרע: אם הריבית הממוצעת בזמן הפירעון תהיה גבוהה או שווה ל 4% וכעת עומדת על 4.5% הלקוח לא ישלם את עמלת ההיוון מאחר ובתנאים האלה הבנק, אינו מפסיד מהליך הפירעון (למעשה הוא אפילו מרוויח כיוון שהמסלול שפרענו בריבית נמוכה יותר מהריבית השוק).בתרחיש זה אומנם לא תקבלו כסף מהבנק אך הסכום ישמש אתכם כ"זיכוי" לשאר העמלות שצוינו מעלה ככל וישנם, במקרים מסוימים עד מצב שבו לא ישולמו עמלות פירעון כלל.
האם בכל המסלולים תהיה לנו עמלת היוון?
לא בכל המסלולים קיימת עמלת היוון .
במסלולים של רביות משתנות קצרות כגון פריים , מט"ח , משתנות קצרות מועד (מתחת ל5 שנים) לא תהיה לנו עמלת היוון, שכן אין התחייבות מצד הבנק לריבית מאחר והן משתנות כל פרק זמן בהתאם למסלול.לעומת זאת במסלולים שבהן הריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) או ריביות משתנות ארוכות טווח (מעל 5 שנים) אנו עלולים להיות מחויבים בעמלת היוון (בהתאם לחישוב שהוסבר למעלה)
ההבדל בין ריבית קבועה לריביות משתנות הוא בחישוב התקופה. בריבית הקבועה הפרש הריבית יחושב עד סיום הלוואה, ובריבית המשתנה ההפרש יחושב עד מועד שינוי הריבית. נתון זה יוצר יתרון גדול לרביות המשתנות בעת סילוק מוקדם.חשוב להדגיש כי על אף שבחלק מהמסלולים בעת הפירעון לא תחושב עמלת היוון אין זה אומר כי לא תחושבנה עמלות פירעון מוקדם.
חשוב לדעת
- לא יהיה חיוב עמלת היוון במסלולי זכאות על אף היותם מסלולים בריבית קבועה.
- יש הנחות! ככל שצברתם וותק במשכנתא קח תוכלו לקבל הנחה גדולה יותר
פירעון שיעשה טרם ימלאו למשכנתא 3 שנים – לא תינתן הנחה
פירעון בין 3-5 שנים מלקיחת המשכנתא ניתן יהיה לקבל – 20% הנחה על עמלת היוון
פירעון מ 5 שנים ומעלה ניתן יהיה לקבל – 30% הנחה על עמלת היוון - במסלולי שבהן הריביות משתנות התחנה עדכון ריבית היא גם נקודת יציאה ללא עמלת היוון.
לסיכום
לעמלות פירעון מוקדם יש משמעות גדולה מאד בכדאיות מחזור או פירעון המשכנתא שלכם.
אף אחד לא אוהב לשלם "קנסות" אך יחד עם זאת חשוב לזכור כי מהלך כזה על אף עמלות הפירעון יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים ויש לעשות אותו בצורה מחושבת ונכונה.
התייעצו עם יועץ מומחה שייתן לכם הכוונה נכונה וימצא עבורכם את הפתרון הנכון.
ע"י 