מדד המחירים לצרכן – מה זה ואיך משפיע על המשכנתא שלנו?
כל מי שלוקח משכנתא מכיר את צמד המילים צמוד מדד.
במאמר הקרוב נסביר מה המשמעות של צמד מילים זה, ואיך זה משפיע על המשכנתא שלנו?
מדד המחירים לצרכן הוא מדד שמטרתו להציג את השינוי ברמת המחירים בישראל בסל מוצרים קבוע. סל זה הינו קבוע וכולל בתוכו הוצאות משק בית שונות כגון : מזון, דיור, תחבורה, תקשורת ועוד. את הסקירה מבצעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה(הלמ"ס) ומפרסמת את תוצאותיו בכל 15 בחודש עבור חודש קודם.
לצורך הדוגמא:
סל המוצרים בחודש מרץ 2020 עלה 10,000 ₪
אותו סל מוצרים בחודש אפריל 2020 עלה 10,100 ₪
אנו רואים כי רמת המחירים עלתה ב100 ₪ ולכן מדד המחירים בחודש אפריל עלה ב1%.
המדד משקף את רמת האינפלציה במשק כלומר שינוי המחירים מחודש לחודש כאשר לעליית מחירים קוראים אינפלציה ולירידת מחירים (קבועה ולאורך זמן) מוגדרת כדפלציה.
היעד האינפלציוני שאותו הגדירה ממשלת ישראל כתחום יציבות המחירים עומד על 3%-1% בשנה.
אז איך זה מתקשר למשכנתא שלנו?
תמהיל משכנתא מורכב לרוב משילוב של מספר מסלולים שקיימים בבנק, את המסלולים ניתן לחלק לשתי סוגים – מסלולים צמודים למדד ומסלולים לא צמודים למדד.
במסלולים הצמודים למדד ערך הקרן יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן. עליה או ירידה של המדד ישפיעו על גובה החוב שלנו לבנק וכתוצאה מכך יעלה או ירד ההחזר החודשי.
ניתן דוגמא להמחשה:
לקחנו מסלול בגובה 500,000 אלף ₪ ל25 שנה בריבית קבועה צמודה 2.5%.
החזר חודשי של המסלול הנ"ל בחודש הראשון יעמוד על 2245 ₪.
ויום לאחר לקיחת ההלוואה מדד המחירים לצרכן עלה ב1% .
במקרה כזה החוב שלנו לבנק יהיה 505,000 ₪ (עלייה של 1% מהקרן ) וכתוצאה מכך ההחזר החודשי שלנו יעמוד על 2267 ₪ (עלייה של 22 ₪)
לכן חשוב להבין כי במסלול כזה הריבית אומנם תהיה קבועה לאורך כל ה25 שנה – 2.5% אך הקרן תשנה בהתאם לממד המחירים לצרכן ותשפיע ישירות על ההחזר החודשי שלכם .
האם יש דרך שבה המשכנתא לא תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן?
בתשובה פשוטה כן . הבנקים מציעים מסלולים שאינם צמודים למדד וניתן לבחור בהם.
כאמור בשוק בריא עליה במדד היא חיונית וטובה, אך למשלם המשכנתא פועל יוצא של עליה זו היא עליה בתשלום החודשי, אז למה בכל זאת כדאי לשלב במשכנתא מסלולים צמודים למדד?
אז עכשיו התשובה קצת יותר מורכבת.
הבנק אומנם מציע לנו מסלולים שאינם צמודים למדד אך בריביות גבוהות יותר. הוא בעצם משקף את תחזית האינפלציה (עליה של מדד המחירים) שלו לתוך הריבית. למשל אם במסלול שבו הריבית קבועה וצמודה למדד לתקופה של 25 שנה נקבל מהבנק הצעה לריבית של 2.5%, במסלול של ריבית קבועה שאינה צמודה למדד לאותו פרק זמן ייתכן ונקבל הצעה לריבית של 4.5% כלומר הבנק גילם את ציפיות המדד שלו בתוך הריבית.
במקרה כזה אם נבחר את המסלול הלא צמוד יוכל משלם המשכנתא להנות מ"ראש שקט" בעניין המדד, אך יחד עם זאת ההחזר החודשי שלו יהיה גבוה בצורה משמעותית לעומת המסלול צמוד המדד. מאחר והפער בין הריביות בדוגמא הנ"ל משקפת את תחזית הבנק לעליית מדד ייתכן ואינן תעמודנה במבחן המציאות ונשלם מראש על עלייה שמעולם לא קרתה.
אז איך בכל זאת יודעים מה לבחור?
אז כמו שראינו והבנו לבחור מסלולי משכנתא זה לא דבר פשוט ויש לחשב לעומק את הדברים ולנהל סיכונים לטווח הקצר וכן לטווח הארוך.
יועץ מקצועי יודע לנתח ולחשב עבורכם את אותם סיכונים ולהבין את הפערים בין המסלולים השונים ולשלב אותם נכון בתמהיל המשכנתא שלכם.
ייעוץ נכון ייתן מענה מקיף ואסטרטגי שיכלול תחזיות אינפלציה שונות עבור לקוחותיו אשר ישקף את "התנהגות" המשכנתא לאורך כל שנותיה.
ע"י 