הסרת מגבלת הפריים בשוק המשכנתאות
הודעת בנק ישראל, בדבר הסרת המגבלה על רכיב הפריים בתמהיל המשכנתא, עוררה סערה גדולה בתקשורת מאחר ומהלך זה אמור להוביל להוזלה משמעותית של נוטלי המשכנתאות.
האומנם?
מה היה עד עכשיו?
ראשית אציג את השתלשלות האירועים. עד שנת 2013 לא היו מגבלות על בניית התמהיל.
לקוח יכול היה לבחור את שילוב המסלולים על פי רצונו (אפילו 100% במסלול פריים ).
ב 2013 הוציא בנק ישראל מספר מגבלות על מנת לצנן את שוק הדיור:
- הגבלת מסלולי המשתנות הקצרות (בתוכן גם מסלול הפריים) לעד שליש מסך המשכנתא.
- הגבלת סך מסלולי המשתנות (קצרות וארוכות) לעד שני שליש מסך מהמשכנתא.
- שליש מהתמהיל חייב להיות במסלול ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
הגבלות אלו הובילו את הבנקים לבנות את התמהיל שנהוג לקרוא לו בשפה המקצועית “שליש שליש שליש”- שליש פריים (משתנה קצרה ) , שליש משתנה כל 5 (משתנה ארוכה) , שליש קבועה.
ההודעה האחרונה של בנק ישראל למעשה תסיר את המגבלה הראשונה, כך שניתן יהיה לשלב עד שני שליש משתנות קצרות בתמהיל המשכנתא וכתוצאה מכך ניתן יהיה לקבל במסלול הפריים עד שני שליש מסך המשכנתא. חשוב להבהיר כי קיימים מסלולים נוספים למעט הפריים שמוגדרים כמשתנות קצרות שניתן יהיה לשלבם כחלק מתמהיל המשכנתא.
מהי ריבית פריים?
ריבית הפריים מוגדרת כריבית בנק ישראל + 1.5%.
נכון להיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% ולכן ריבית הפריים היא 1.6%.
ריבית בנק ישראל מוכרזת פעם בחודש על ידי נגיד בנק ישראל ומשקפת את מדיניותו הכלכלית.
האם מסלול הפריים תמיד זול ?
מסלול הפריים נחשב היום כמסלול הזול מבין מסלולי המשכנתא הקיימים ולרוב ניתן גם לקבלו בתוספת מרווח שלילי, שאותו הבנק קובע.
ניקח מקרה לדוגמא: ריבית פריים (1.6%) מינוס מרווח שהבנק קבע (0.5%-) הלקוח ישלם ריבית של 1.1% , במקרה הזה אין ספק שזוהי ריבית אטרקטיבית ביותר .
בהתייחס לדוגמא למעלה, מסלול הפריים מאוד רווחי ללקוח, אך חשוב להבין כי לבנק שמורה הזכות לשנות את המרווחים (על הלוואות חדשות בלבד) על פי צרכיו.
המרווח (0.5- כמו בדוגמא ) אינו קבוע ואינו נתון לרגולציה שכן בנק ישראל דוגל בשוק חופשי ומאפשר לבנקים לקבוע את המרווח על פי ראות עיניו.
במצב הנוכחי החדש ובהעדר מגבלה על מרווחי הבנקים ייווצר מצב כמעט וודאי של עליית ריבית. תמהיל ובו שני שליש במסלול פריים שהמרווחים בו יישארו דומים למצב לפני ההודעה (מרווח של 0.5-) אינו רווחי לבנק. לכן על מנת לשמור על רווחיות גבוה, רוב הסיכויים שהבנק יעלה את המרווחים וזאת על מנת לשמור על הרווחיות שלו בתיק המשכנתא.
בנוסף, הבנק לא ירצה ליצור מצב שבו עליית הריבית תהיה רק במסלול הפריים, לכן סביר כי הבנק יאלץ להעלות את הריבית גם ביתר המסלולים.
סיכון בטווח הארוך
מעבר לעליית הריבית שפורטה לעיל מסתתר גורם נוסף שעלול להביא לסכנה עבור נוטלי המשכנתא.
כאמור, מסלול הפריים הוא מסלול שבו הריבית נקבעת על ידי בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%.
ריבית בנק ישראל נכון להיום עומדת על 0.1% ולכן ריבית הפריים עומדת נכון להיום על 1.6%.
אומנם בשנים האחרונות ריבית בנק ישראל אפסית מה שהוביל לפריים נמוך אך בהסתכלות רחבה וארוכת טווח חשוב לזכור כי זאת ריבית תנודתית שמייצגת את תנודות השוק.
אנו זוכרים גם זמנים שבהם ריבית הפריים עמדה על 4% ואף יותר.
לכן חשוב לזכור כי תמהיל שבו שני שליש מהמשכנתא נמצא במסלול פריים, מגדיל את הסיכון שלכם בטווח הארוך ויכול להביא במרוצת השנים לעליית גדולה בהחזרים החודשיים שלכם.
ריבית הפריים בשנת 2011:
אתר בנק ישראל (https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/ribhahdh.aspx)
להמתין או לקחת משכנתא?
השאלה הנפוצה של כלל הלקוחות לאחר פרסום הודעת בנק ישראל היא: מה לעשות עם המשכנתא?
אז התשובה לכך היא: תלוי באיזה שלב אתם נמצאים
- אם אתם עומדים לקחת משכנתא בחודש הקרוב – המשיכו עם התהליך ולקחו משכנתא במתווה הישן, כי לא בטוח שההצעה במתווה החדש תהיה טובה יותר.
אף פעם לא כדאי להגיע למצבים גבוליים עם חוזי הרכישה ומועדי התשלום שלכם. - מי שאמור לקחת משכנתא בעוד חודשיים ומעלה – המתינו ובחנו את השוק לאחר כניסת ההודעה לתקוף ובדקו את המסלולים נכון לאותו הרגע.
- מיחזורים – במידה והתחלתם תהליך סיימו אותו מוקדם ככל האפשר ובמידת הצורך בצעו שינויים בהמשך בהתאם להוראה החדשה ולריביות בשוק.
אם טרם התחלתם תהליך מיחזור, הדבר הטוב ביותר כרגע הוא להמתין ולבחון את הריביות החדשות לאחר כניסת ההודעה לתוקף.
לאחר בירור מעמיק של הריביות ועמלות הפרעון המוקדם, תבדקו כדאיות לביצוע המיחזור .
לסיכום
בשוק חופשי, הסרת רגולציה בתחום המשכנתאות היא תמיד דבר מבורך אך יחד עם זאת חשוב לעשות את הדברים בצורה מחושבת וחכמה.
במצב הנוכחי יועץ משכנתאות הוא יותר מהכרחי. יועץ מנוסה ומקצועי שמכיר את מגמות השוק והבנקים, ידע לבנות לכם תמהיל כלכלי ויבצע מכרז ריביות בין הבנקים ויוציא עבורכם את ההצעה המשתלמת ביותר.